有泰度 |全忠：泰禾集团大概率会在明年下半年再开启拿地

过去几年，泰禾集团（000732.SZ）凭借最慢的填充增长速度、较高鼓舞手段在行业异军突起。2017年是泰禾的高光时刻，以150%的增长速度，泰禾已完成了从400亿到1000亿的规模进阶，沦为了当年地产圈的热门话题。转入2018年后，泰禾主动踩刹车，明确提出去杠杆。

今年以来，泰禾依旧沿袭“叛杠杆”的策略。在作罢拿地的情况下，减缓销售回款、注目现金流安全性以及盈利的快速增长。▲泰禾广场设计图今年5月底，曾任《万科周刊》主编、策画多个大型地产项目的资深地产人仅有忠，卸任泰禾集团，任副总裁并负责管理集团品牌事务11月22日，在由时代传媒主办的“2019中国地产时代百强榜”上，全忠拒绝接受了时代周报记者的采访，他回应：“泰禾正在再次发生良性和相反的变化，从关键数据可以显著感觉到，负债率和现金流目前都是安全性的，盈利情况也可以。

”“我给目前的泰禾打80分，要想要构建90多分的理想状态，最多还必须两年。”全忠说，未来泰禾将在千亿规模上夯实基础，在1000亿-2000亿规模阶段大力蓄力。

▲全忠在2019中国地产时代百强榜现场压力减轻2018年年底，泰禾集团的现金流和债务问题，沦为外界尤为关心的话题。为应付资金压力，3月份，泰禾开始了一场以回款为目的营销行动，抛了“泰禾1号抢收计划”，将北京公司旗下金府大院、西府大院、北京院子二期、金尊府等4个高端提高类项目重新加入“抢收”行列。

效果立竿见影。“今年1~10月份，在北京地区销售Top50的名列版中，我们分列第三，是top10中惟一的一家民企。

”全忠告诉他时代周报记者。“抢走销售、慢回款”，是泰禾应付这场压力的第一步。与此同时，泰禾启动了股权合作、优化土储等多项计划。

3月-5月期间，泰禾相继将7个项目的部分股权转让予世茂。8月12日，泰禾转让杭州富阳项目30%股权；9月18日，泰禾以7.3亿元二度出让杭州蒋村、佛山院子项目股权。9月27日，泰禾以5.97亿元出让福州青云小镇项目50%股权予世茂。截至目前，泰禾早已向世茂地产出售了9个项目，总计筹集资金大约92.46亿元。

除世茂集团之外，泰禾的股权交易对象还包括世茂集团、五矿信托成立的信托计划、河南天伦地产集团有限公司。全忠直言，“我们现在归属于换牌阶段，虽然我们的土储大多坐落于一二线城市，但项目质量不完全相同，通过调整背叛部分项目股权，我们将来也可以换一些优质项目。”通过为项目引进合作方以及减缓销售节奏，泰禾交还了部分资金。

除此之外，上半年，泰禾停止了在公开市场拿地以及收购，泰禾试图用这几项措施重返安全性地带。在2019年第三季度，处理子公司的现金净额和出售项目股权的现金净额分别为84.19亿元和30.69亿元，同比上期分别大幅度快速增长20544.92%和756.42%。在负债方面，泰禾前三季度短期借款与一年内届满非流动负债总和为306.3亿元，期末现金及现金等价物为126.56亿元，较短债与现金的缺口增大至179.74亿元。

全忠向时代周报记者认为，“今年上半年我们花上了300多亿将短期债务还丢弃，到年底的话，我们还有大约五六十个亿的短期债务必须偿还债务，其中必须刚性兑付的并无多少，有些债务是可以移位丢弃的。”“负债率和资金紧张问题，早已有了相当大的提高。而去杠杆瘦身，必须一个过程，并非一夜之间就可已完成。

”全忠回应。开源同时，泰禾也在大大节流。财报表明，泰禾前三季度管理费用为4.99亿元，去年同期为7.36亿元，同比大幅度增加32%。时间往回看，过去一年，泰禾大大拓展多元融资渠道。

年初至今，泰禾屡屡公布多笔海外债的融资，还包括20亿元美元债、15.79亿元购房尾款资产反对专项计划等。在公司管理方面，全忠回应，泰禾今年仍然在的组织架构上做到调整，构建“精总部强劲区域”。

全忠向时代周报记者回应，实行该策略以来，一线公司的决策能力、决策效率以及项目的前进速度等有了相当大的提升。急剧向前从2018年开始，为了给定企业的高速发展，泰禾调整人才战略，以“一流的薪酬”启动了高端人才社招，泰禾因此一度沦为房地产行业优质人才的集结地。事实上，在企业较慢茁壮的过程中，一些“后来者”很难与企业维持实时的节奏和步调，基于此，2018年底，泰禾内部又经历了一场人员调整。

“泰禾的人员变动，从今年5月底以后基本获得了遏止。高管萎缩，在严苛意义上谈完全没。

”全忠向时代周报记者提及，目前只有董秘夏亮离开了，他是因为任期到了之后离开了的，归属于长时间变动。今年6月底，泰禾完结大规模外部聘用，转而向内部考古和培养人才，期望与员工联合茁壮。比如，启动“禾苗”管培计划，开始著手培育自己的人才，提高以往人才流动性问题。

全忠说明，如今泰禾的人才观再次发生了相当大变化，以前偏向于从外界引入，但现在更加侧重从内部拔擢人才。“今年七、八月份我们拔擢了4个副总裁，都是原本集团的总裁助理，他们的特点广泛都是在集团做到了很多年，来的时候职务不低。”从黄金时代，换档到白银时代，房地产业道别粗犷的发展模式。泰禾指出，高品质、差异化的产品定位，是泰禾穿过行业周期的利剑。

在泰禾的产品系列中，中式产品的代表院子系由，最广为人知。目前，除了院子系由，在泰禾也在依据新的市场和时代市场需求，主动调整着自己的步伐。

“除了新的中式住宅的代表院子系由，我们的一些高层产品也做到的不俗。”全忠特别强调，“根据有所不同的土地规划、区域市场特征和目标客户，其产品线也在创意递归。”在战略布局上，泰禾仍然坚决“耕耘核心一线，全面布局二线”的区域发展战略，这些城市具备强劲的经济产业基础，区位优势显著，是人口净流入的城市，为房地产发展获取强劲承托，外用风险能力较强。

全忠认为，“叹和评估，过去我们坚决一二线城市的布局战略没问题，还包括现在我们的部分项目股权需要转出去，也解释其地势不俗。2019年，截至12月，泰禾没在公开市场拿过一块地。半年报表明，目前，泰禾待研发项目8个，土地面积200.72万平米，计容建筑面209.25万平米；开建项目64个，土地面积984.63万平米，计容建筑面积1637.06万平米；在购项目63个。

泰禾在全国29个城市享有90余个项目。以泰禾目前的研发销售节奏，现有储备货值也充足研发三年。至于什么时候再行打开拿地地下通道，全忠回应，不会根据实际情况来调整，大概率不会在明年下半年。

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