世茂跌出地产前十 管理层却说这是主动调整

（原标题：世茂跌出地产前十 闽系大哥许荣茂答道这是主动调整）从业绩上看，过去两年显著打散了。这家曾是千亿房企最热门候选人的闽系房企领头羊，自2015年开始跌出房企排行榜前十的方位。2016年，千亿房企已约12家，世茂的名列则下滑至16名。

曾多次规模不如世茂的融创、绿城、华夏幸福、龙湖甚至是新城控股，如今都在规模上多达了它。世茂董事会主席许荣茂和副主席许世坛答道，这是世茂过去两年主动调整的结果。在很多方面有很多调整，比如客户满意度、优良质量百分比，还包括负债、利息。

所以我们这两年是主动调整，因为我们负债是正的，如果库存过于多，心里沉甸甸的，现在把大部分滞重库存变卖，心理压力没有那么大，质量好了，风险较少了，成本低了，盈利空间就大，所以我们主动调整战略，把速度降下来。在3月29日开会的投资者会议上许荣茂说道。

许世坛称之为2017年是世茂的快速增长年，对外发布的销售目标是800亿元，同比提高17%，并计划拿走350亿元用作出售土地。经济观察报得知，世茂此前对内发布的实际销售目标是健900亿冲1000亿。似乎，世茂期望自今年开始在规模上追上那些早已遥遥领先的同行。

它能如愿以偿吗？两年调整世茂年报表明，截至2016年12月31日，集团的总计合约销售总额大约为681.2亿元，同比下降2%；营业额下降至592.9亿元，同比快速增长2.7%；总计合约销售总面积大约为491.8万平方米，同比上升11%。在多家房企销售额构建大幅度快速增长的2016年，2%的业绩快速增长并不是一份令人满意的成绩单。业绩迟缓的背后，是世茂战略的几度调整。

2011年，世茂打开了内部变革，减缓去化和规模快速增长是关键词。免职龙湖的职业经理人蔡雪梅正是在那一年伞兵世茂，全面掌理营销工作。蔡雪梅率领营销团队打了一场可爱的攻坚仗，世茂构建了规模上的大横跨，倒数三年挤身中国房企前十强，倒数两年填充增长率多达50%，沦为千亿房企最热门候选人。

2014年中国房地产企业销售金额100强劲排行榜名单表明，当年世茂凭借707.8亿元的销售额，居于第八位。但规模快速增长并非没什么代价，我们前两年增长速度太快，负债太高，库存过于多，利息也上去了，工程质量也没有掌控寄居。

许荣茂反省说道。2015年起，世茂发动了第二场变革，关键词有所变化：利润、回款和质量，规模退隐其次。

这场为期两年的变革，还包括方方面面：首先是调整供货节奏和结构，在三四线城市构建严苛的以销定产掌控动工，将供货的焦点改向毛利率比较较高、库存去化风险较低的一二线城市；其次调整追加土地投资导向，将90%以上的追加投资放到一二线城市；第三，强化对投资性物业的运营管理；第四，减少融资成本，调整债务结构，持续业务、产品和金融方面的多重创意。现在谁也不告诉市场不会怎么样，你负债较少了，好的产品多了，风险较少了，抵抗能力就强劲了。

总是去抢夺拼成，我实在是不身体健康的。许荣茂特别强调，不要因为规模做到大而壮烈牺牲好几方面的效益，经过这两年的主动调整，世茂的状态早已很好。财务数据呈现出出来的，显然是一个更加务实的世茂。年报表明，世茂2016年的销售回款从2015年的570亿元下降到600亿元，销售回款亲率从2015年的85%下降至88%，低于同行水平；清净负债率为53.4%，较2015年的58.1%上升4.7%，倒数五年维持在60%以下；2016年加权平均融资成本从2015年全年的6.9%上升到5.8%，2017年目标是降至5.5%以下。

世茂方面回应，三四线去库存成效显著。2016年去库存销售262亿元，快速增长50亿元，三四线去库存销售额相似56亿元，较去年快速增长35亿元，一二线城市库存占比为67%，较年初提高7%；已完工库存特2016年可售资源多达330万平方米，占到2017可售资源的35%，同比上升8%；2017可售资源中追加供货大约占到65%，主要集中于在一二线城市。

但是，世茂十分侧重的毛利率数据有所下降，由2015年的28.5%上升至2016年的27.6%，毛利同比上升0.6%至163.5亿元。许世坛说明，这是因清扫库存和2015年较低售价项目进账引发的严重影响，但因2016和2017年销售均价大幅下降，2017毛利目标可提高至30%左右的行业较高水平。

此外，2016年公司核心净利润为12.8%，2017年核心净利润预计更进一步提高到15%左右。许世坛说道：我们腾出了一百亿的货源，如果把这一百亿低毛利的项目放到去年买，有可能毛利率也不会有10%-20%的快速增长。但是我们实在没适当为了快速增长壮烈牺牲掉这个利润，因为今年买，价格很显著比去年下跌十几个点，而且这些是净利润。

重提千亿经历了两年调整的世茂开始展露规模追上的迹象，对2017年也抱有了较高的期望。虽然许氏父子在业绩会上声称公司2017年的目标是800亿元，但世茂对内成立了更高的规模拒绝保底900亿元，冲刺1000亿元。这是自2014年明确提出千亿目标3年后，世茂再度向千亿规模发动冲击。

但如今房地产行业的大形势早已和三年前截然不同，3000亿元规模的房企超过3家，马太效应更加显著，竞争惨重；这一轮的宏观调控政策也超过了史无前例的严苛。世茂能否急弯转弯，的确是个未知数。为了构建规模快速增长，除了将在今年增大部分三四线城市的供货量，世茂还为2017年打算了350亿元的拿地资金。今年购地认同比去年多。

我们计划获得价值500亿元或400亿权益后的土地，期望60%是通过土地整理或者是战略合作获得的。如果今年大规模参予公开发表拍电影地，利润不会很低，而且即使拍电影也拍电影将近。但我们今年在上海拿了地，厦门也拿了低廉的地，在南京、深圳都讲得差不多。

许世坛说道。另外一块被许世坛重视并有可能构建大规模快速增长的业务是世茂的酒店和商业部分。按照规划，世茂商业五年计划收益快速增长322%，酒店五年计划收益快速增长180%以上，其中商业毛利率预计由50%左右提高到60%，酒店毛利率由30%下降至35%。

计划五年后持有人20个商业项目，收益20亿元，面积130万平方米，办公类项目10个，收益10亿元，面积70万平方米。

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