管理地产类基金存案流程要素‘欧亿体育’

地产类私募基金存案现状分析私募基金主要通过投资纯股权、纯债权、股加债和收益权几大方式对房地产作为底层基础资产举行投资，分析如下**1.纯股权投资此处的纯股权投资是指存案产物公示的信息仅显示通过收购股权或增资作为投资方式，涉及股权加债权投资模式的产物在下文“股+债”一节中详细分析。2018年房地产私募基金的投资方式主要以股权投资为主，占比到达近60%。其中，部门是通过设立项目公司作为SPV资产收购房地产，部门是通过股权收购或者增资方式，持有项目公司或其股东的股权以实现对底层房地产的控制，另有一部门则是私募基金通过认购有限合资企业LP份额的方式间接持有项目公司股权或持有项目。**有一点值得关注，在私募基金通过认购下层有限合资企业LP份额的投资方式中，部门有限合资企业并未在基金业协会存案为私募基金，其中还存在部门有限合资企业的GP同为上层私募基金的基金治理人。

凭据我们从协会相识的信息，这种结构中，如果有限合资企业是SPV，可以不视为基金，无需存案。**2.纯债权投资此处的纯债权投资是指存案产物公示的信息没有显示包罗股权投资方式，对于既包罗股权又包罗债权的产物在下文“股+债”一节中详细分析。统计的纯债权类基金产物根据债权种别大致可以分为两类，借贷债权和非借贷债权。****借贷债权此前常见的类型主要包罗委托贷款和信托贷款，今年2月12日是通过委托贷款、信托贷款举行债权投资的基金产物的大限，严格根据存案须知的要求，协会于2月12日起不再管理该类产物的新增申请和再审申请。

非借贷债权主要是指企业生产谋划中发生的债权，最典型的就是应收账款，私募基金产物通过受让企业应收账款进而持有应收账款债权的方式举行投资。2018年2月12日后，存案乐成的纯债权产物的投向全部为应收账款债权，治理人挂号类型均为其他类，产物类型均为其他类。**3.“股+债”投资“股+债”结构的投资方式是房地产私募基金产物设计中普遍接纳的投资方式，虽然这是一个行之有效的税筹结构，但因沦为名股实债的工具而被误伤。出于通道摆设、抵押挂号等需求，“债”的结构此前多以委托贷款或信托贷款形式搭建，但受限于委贷新规、存案须知等划定，这种结构摆设现在已不行行。

**据统计的效果来看，股权投资基金和其他类私募基金均有少数存案乐成的“股+债（股东乞贷）”案例（停止2018年5月15日共约21例，其中2018年2月12日之后8例）。可见实务中“股+债”的投资方式并未完全封死，但存案乐成的产物数量从侧面反映出基金业协会所持的审慎态度。****【规范关联生意业务】从严规范关联生意业务，自融行为将受限制　　凭据《存案须知》第十九条，对于私募基金的关联生意业务的认定尺度，中基协提出私募基金与治理人、投资者、治理人治理的私募投资基金、同一实际控制人下的其他治理人治理的私募投资基金、或者与上述主体有关其他重大利害关系的关联方发生的生意业务均属于关联生意业务。

将私募基金与私募基金投资者（或其关联方）之间的生意业务均认定为关联生意业务，规模越发全面，房地产私募基金治理人需注意据此更新相关制度及条约模板。**　　实践操作中，房地产私募基金大多由项目互助方作为基石投资人的基础上对外召募，根据上述认定尺度该类房地产私募基金将涉及关联生意业务。在此配景下，涉及关联生意业务的房地产私募基金需在风险展现书中举行详细风险展现，同时在基金条约中明确约定信息披露机制、特殊决议机制及回避摆设。此外，在相关基金存案时，需注意提交证明底层资产估值公允的质料（如有）有效实施的关联生意业务风险控制机制、不损害投资者正当权益的答应函等相关文件。

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